Polizza casa: cosa copre davvero, cosa è obbligatorio e come sceglierla

Dopo il rogito arrivano le bollette, le volture e una domanda che molti rimandano: la casa è assicurata? Se hai un mutuo, una polizza c'è di sicuro, perché la banca l'ha chiesta. Ma quella polizza copre una cosa sola, l'incendio, e spesso solo i muri. Tutto il resto, dall'acqua che scende dal vicino al furto, dalla grandine ai danni che la tua casa fa agli altri, resta scoperto finché non lo scegli tu. Qui c'è cosa copre davvero una polizza casa, cosa è obbligatorio e cosa no, e come leggerla prima di firmare.

Prima cosa: cosa è obbligatorio

Per la legge, nulla. Nessuna norma obbliga un privato ad assicurare la propria abitazione. Le due situazioni in cui una polizza arriva comunque sono queste:

• Il mutuo. La banca chiede una polizza incendio e scoppio sull'immobile, a garanzia del suo credito, per tutta la durata del finanziamento. La polizza la scegli tu: la banca deve accettarne una equivalente presa fuori, senza peggiorare le condizioni del mutuo (articolo 28 del decreto legge 1/2012). Se ne hai già una, basta un'appendice che la vincola a favore della banca.
• Il condominio. Quasi tutti i condomìni hanno una polizza «globale fabbricato» che copre le parti comuni e, di solito, anche i singoli appartamenti per incendio e danni da acqua. Copre i muri, non quello che c'è dentro, e la responsabilità del condominio, non la tua.

Dal 2025 l'assicurazione contro le calamità naturali è obbligatoria per le imprese (legge 213/2023), non per le case dei privati. Per le abitazioni resta una scelta, con un incentivo: il premio della parte catastrofale è detraibile al 19% nella dichiarazione dei redditi ed è esente dall'imposta sulle assicurazioni, grazie alla legge di bilancio 2018.

Le garanzie, una per una

Una polizza casa è un insieme di moduli. Si compra quello che serve, e si legge cosa esclude.

• Incendio e scoppio del fabbricato. La garanzia base: incendio, esplosione, fulmine, fumo. Spesso include i danni da acqua condotta, cioè la tubatura che si rompe. È quella che chiede la banca.
• Contenuto. Mobili, elettrodomestici, vestiti, computer. Si assicura a parte, con una somma che decidi tu: molti la sottostimano, e in caso di sinistro il rimborso si riduce in proporzione (è la regola dell'articolo 1907 del codice civile).
• Furto e rapina. Con limiti per gioielli, contanti e oggetti di valore, e condizioni sulle protezioni: porta blindata, inferriate, allarme. Se la polizza chiede una porta blindata e tu non ce l'hai, il furto non è coperto.
• Responsabilità civile verso terzi. È la garanzia che pochi valutano e che, a conti fatti, protegge di più: i danni che la tua casa fa agli altri, come l'infiltrazione nell'appartamento sotto o l'incendio che si allarga. Il proprietario risponde dei danni che partono dalle sue cose (articolo 2051 del codice civile). La variante «RC famiglia» copre anche i danni causati dalle persone di casa, figli e animali compresi, fuori dalle mura.
• Eventi atmosferici. Grandine, vento, tromba d'aria, peso della neve. Da non confondere con gli eventi catastrofali.
• Eventi catastrofali. Terremoto, alluvione, frana. È il modulo con le franchigie più alte e il premio più legato alla zona. È anche il modulo con la detrazione del 19%.
• Fenomeno elettrico. Sovratensioni e fulmini che bruciano gli elettrodomestici: utile e poco costoso.
• Assistenza. Idraulico, fabbro, elettricista in urgenza, con il costo della chiamata a carico della compagnia.
• Tutela legale. Le spese legali per una lite che nasce dalla casa, dal vicino al condominio.

Chi affitta la casa a qualcuno assicura il fabbricato e la responsabilità civile come proprietario; chi vive in affitto assicura il contenuto, la responsabilità civile e il «rischio locativo», cioè i danni che fa alla casa del padrone.

Le tre cose che cambiano il risultato

La somma assicurata. Il fabbricato si assicura al costo di ricostruzione a nuovo, non al valore di mercato: nel prezzo di mercato c'è il terreno e c'è la zona, che il fuoco non distrugge. Per un appartamento il costo di ricostruzione è di norma molto più basso del prezzo pagato. Assicurare «troppo» costa inutilmente; assicurare troppo poco fa scattare la regola proporzionale. Molte polizze moderne risolvono il problema con la formula «a primo rischio assoluto», che paga fino alla somma scelta senza proporzione: va cercata nel contratto.

Massimali, franchigie, scoperti. Il massimale è il tetto del rimborso per quella garanzia; la franchigia è la parte del danno che resta a te in cifra fissa; lo scoperto è la stessa cosa in percentuale. Per la responsabilità civile un massimale basso è il risparmio che si rimpiange: un'infiltrazione in un appartamento ristrutturato o un incendio in condominio superano facilmente i 100.000 euro, e i massimali da un milione non costano molto di più.

Le esclusioni. La casa disabitata per più di un certo numero di giorni consecutivi, i danni da usura e manutenzione mancata, gli impianti non a norma, i lavori in corso. Sono scritte nelle condizioni di polizza, non nel volantino.

Quanto costa

Il premio dipende dalla somma assicurata, dalla zona (rischio sismico e idrogeologico, frequenza dei furti), dal tipo di costruzione, dal piano, dalle protezioni e dalle garanzie scelte. Gli ordini di grandezza per un appartamento medio: la sola incendio chiesta dalla banca costa in genere tra cento e trecento euro l'anno; una multirischio con contenuto, furto e responsabilità civile si colloca di solito tra i duecento e i cinquecento; i moduli terremoto e alluvione si aggiungono e pesano molto di più in una zona a rischio. Sono cifre indicative: due preventivi con le stesse somme e le stesse franchigie valgono più di qualsiasi tabella.

Come leggere un preventivo

Il documento che conta si chiama DIP, documento informativo precontrattuale: la compagnia deve consegnarlo prima della firma e ha lo stesso formato per tutte. In una pagina dice cosa è assicurato, cosa non lo è e quali sono i limiti. Le cose da confrontare, a parità di somme assicurate:

1. Le garanzie comprese e quelle a pagamento. 2. I massimali di responsabilità civile e di furto. 3. Franchigie e scoperti, garanzia per garanzia. 4. Le condizioni di operatività del furto (protezioni richieste). 5. Le esclusioni per casa disabitata e per impianti. 6. Durata, rinnovo tacito e termini di disdetta.

Gli errori più comuni

• Tenere la sola polizza del mutuo convinti che copra tutto.
• Assicurare il fabbricato al prezzo di mercato.
• Dimenticare la responsabilità civile, che costa poco e pesa molto.
• Non aggiornare la somma del contenuto dopo una ristrutturazione o un acquisto importante.
• Comprare il modulo furto senza leggere quali protezioni richiede.
• In condominio, pagare due volte la stessa garanzia incendio sul fabbricato, perché c'è già la globale: meglio chiedere all'amministratore cosa copre e tenere per sé contenuto e responsabilità civile.

Cosa trovi nell'app

Nella Guida compra e vendi, nella fase dopo l'acquisto, c'è il punto sull'assicurazione della casa: segni cosa hai già, la polizza del mutuo o una copertura completa, e la guida ti dice cosa resta scoperto. Nella scheda dell'immobile puoi archiviare la polizza tra i documenti, con la scadenza nello Scadenzario e il promemoria prima del rinnovo. La scelta resta tua: l'app dice cosa prevede la legge e cosa copre una garanzia, non quale compagnia scegliere.