Il mutuo green è, quasi sempre, un mutuo normale con uno sconto sul tasso. Lo sconto arriva se la casa che compri è efficiente, di norma in classe A o B, oppure se i lavori che finanzi la rendono efficiente. Nel 2024 valeva il 12% dei nuovi mutui secondo Banca d'Italia, 5,4 miliardi di euro, il doppio di due anni prima. Le banche lo pubblicizzano molto e lo spiegano poco. Qui c'è quello che serve sapere prima di chiederlo.
Cosa serve per averlo
Per comprare: una casa in classe A o B, provata dall'APE prima della firma. Il requisito cambia da banca a banca: Banco BPM chiede almeno la B con condizioni migliori per la A, Crédit Agricole e Intesa Sanpaolo chiedono A o B, il gruppo BPER accetta anche la C. Per le case nuove basta l'APE del costruttore, perché il nuovo è quasi sempre in classe A.
Per ristrutturare: i lavori devono far salire la casa di almeno due classi oppure ridurre di almeno il 30% l'indice di prestazione energetica (quello scritto sull'APE, in chilowattora per metro quadro all'anno). Serve l'APE prima dei lavori e un APE dopo, che certifichi il salto. Alcune banche erogano per stati di avanzamento, con le fatture.
Esiste anche la surroga green, per chi ha già un mutuo su una casa efficiente e vuole spostarlo.
Quanto vale lo sconto
Tre numeri, da tenere separati.
A listino, secondo l'osservatorio MutuiOnline di aprile 2026, il tasso fisso medio dei mutui green era del 2,99-3,03% contro il 3,51% dei mutui standard: circa mezzo punto. Sul variabile lo sconto è la metà, 2,42% contro 2,63%. Intesa Sanpaolo scrive nelle sue informazioni generali che la riduzione è «attualmente pari a 50 punti base» rispetto al mutuo ordinario del mese: quell'«attualmente» significa che lo sconto è una scelta commerciale rivedibile, non un diritto.
Allo sportello, l'inchiesta di Altroconsumo in 70 filiali di 11 banche (maggio-giugno 2026) ha raccolto sconti dichiarati tra 0,20 e 0,45 punti.
Sui contratti firmati, Banca d'Italia ha misurato sui mutui del 2024 uno sconto medio di 18 punti base a parità di condizioni. Meno della metà del listino: chi compra in classe A o B ha spesso anche un profilo e un anticipo migliori, e una parte dello sconto che si vede a listino è selezione del cliente, non premio green.
In euro, su un mutuo tipico
Calcolo con la rata costante, partendo da un tasso fisso standard del 3,51%.
- 150.000 euro a 25 anni: con mezzo punto di sconto la rata scende di circa 40 euro al mese e gli interessi totali di circa 11.900 euro. Con i 18 punti base misurati da Banca d'Italia, 14 euro al mese e 4.300 euro.
- 200.000 euro a 30 anni: mezzo punto vale circa 55 euro al mese e 19.800 euro di interessi; 18 punti base valgono 20 euro al mese e 7.200 euro.
- 30.000 euro a 10 anni per una ristrutturazione: mezzo punto vale 7 euro al mese e circa 840 euro in tutto.
L'APE costa qualche centinaio di euro e per la ristrutturazione ne servono due: si ripagano con pochi mesi di sconto, anche nello scenario prudente.
Gli altri vantaggi
- Spese: Crédit Agricole azzera istruttoria e perizia per le classi A e B e aggiunge 10 punti base di sconto se si riqualifica; UniCredit e Intesa offrono gratis l'APE di fine lavori nella ristrutturazione; il gruppo BPER invece le spese le addebita (750 euro di istruttoria e 350 di perizia nell'offerta in corso, con tasso promozionale fino al 15 ottobre 2026).
- Quanto finanziano: nessuna delle banche lette alza il limite dell'80% del valore per il green. Oltre serve la garanzia del Fondo prima casa Consap, prorogato fino al 2027 e senza alcuna corsia green: i due vantaggi si possono sommare, ma sono indipendenti.
- Bonus e Conto Termico: sono incentivi sui lavori, non sul finanziamento, e nessuna banca li esclude. Il mutuo green finanzia la parte che l'incentivo non copre, o anticipa la liquidità mentre la detrazione arriva in dieci anni.
Le trappole
Altroconsumo, nell'inchiesta del 2026, ha trovato che nell'84% delle filiali il criterio energetico non veniva spiegato, che solo una filiale su dieci consegnava la documentazione obbligatoria, e che in 26 agenzie su 70 il mutuo era legato all'apertura di un conto corrente, in 17 a una polizza casa della banca. Il confronto tra TAEG green e TAEG ordinario, quello che conta, quasi mai veniva mostrato.
Altre cose da controllare: le promozioni scadono e gli sconti «attuali» si rivedono; il variabile green resta un variabile; nella ristrutturazione, se il salto di classe non si realizza o l'APE finale non arriva, lo sconto può cadere, e la clausola va letta nel contratto; la perizia e l'APE restano a carico tuo se la banca non li azzera.
Perché le banche lo fanno
Non per obbligo. Le linee guida europee sui rischi ESG (EBA, in vigore dall'11 gennaio 2026) chiedono alle banche di misurare il rischio legato all'efficienza energetica delle case che hanno in garanzia, e le regole sul capitale dicono che i miglioramenti energetici aumentano il valore della garanzia. In più i mutui su case efficienti finanziano le obbligazioni verdi. La direttiva europea sulle case green chiede agli Stati di promuovere i mutui verdi, senza imporli; la revisione della direttiva europea sui mutui è ferma dalla fine del 2024. Una casa efficiente è, per la banca, una garanzia che perde meno valore: lo sconto è anche una stima di minor rischio.
Il conto che conta davvero: la bolletta
Lo sconto green su 150.000 euro vale tra 170 e 480 euro l'anno di interessi, a seconda che si prenda la misura di Banca d'Italia o il listino. La differenza di riscaldamento tra una casa in classe G e una in classe B, per un appartamento di 100 metri quadri, secondo le stime dei comparatori energetici supera i mille euro l'anno: è un ordine di grandezza, dipende dalla zona climatica e dai prezzi dell'energia, ma la direzione è chiara. La casa efficiente si ripaga con la bolletta; il mutuo green è il contorno, utile e da chiedere, non il piatto.
Cosa trovi nell'app
In Simula un acquisto inserisci prezzo, anticipo, durata e il tasso che la banca ti propone: vedi rata, interessi totali, TAEG stimato con i costi accessori e tutte le imposte dell'acquisto. Rifai la simulazione con il tasso green e con quello ordinario e confronta le due rate. Negli Scenari vedi il salto di classe stimato dei lavori sulla tua casa, che è il numero che la banca ti chiederà di certificare.
