Parlare di "mercato delle grandi città" come se fosse uno solo è fuorviante. Milano, Roma e Torino hanno prezzi, affitti e ritmi di crescita molto diversi tra loro. Mettere i numeri uno accanto all'altro aiuta a capire dove conviene comprare, vendere o mettere a reddito.
Il valore di una casa
La differenza più netta è sul prezzo. Il valore medio per abitazione nel 2025 è di 439.700 euro a Milano, 270.200 euro a Roma e 185.700 euro a Torino. Tra il capoluogo lombardo e quello piemontese c'è un divario di oltre due volte e mezzo: con quello che a Milano basta per un'abitazione media, a Torino se ne comprano più di due.
Quanto ai volumi, Roma resta la piazza più grande con 37.293 compravendite (+6,2%), davanti a Milano con 25.173 (+4,9%) e Torino con 16.151 (+6,8%). Da notare che le città più "accessibili", come Torino e Roma, crescono a ritmi superiori rispetto a Milano: dove i prezzi sono più alti, la corsa rallenta.
Quanto rende l'affitto
Sul fronte locazioni il quadro cambia ancora. I canoni di mercato libero, espressi in euro al metro quadro all'anno, sono di 206 a Milano, 162 a Roma e 113 a Torino. Milano è di gran lunga la più cara da affittare, e questo riflette una domanda di locazione forte, alimentata da lavoratori e studenti.
Il confronto tra prezzo di acquisto e canone dice qualcosa sulla redditività. A Torino i prezzi di acquisto sono molto più bassi che a Milano, ma i canoni non scendono nella stessa proporzione: questo può rendere l'investimento a reddito interessante anche fuori dalle piazze più costose.
Cosa tenere a mente
Non esiste la città "migliore" in assoluto. Milano premia chi punta sulla rivalutazione e su un mercato degli affitti vivace, ma richiede capitali importanti. Roma offre dimensioni di mercato enormi e prezzi più contenuti. Torino unisce ingresso economico e crescita solida delle compravendite. Se possiedi immobili in città diverse, vale la pena valutarli con metri diversi: lo stesso ragionamento non funziona ovunque.
Com'è andata nel 2026
I primi dati del 2026 confermano il quadro. Nel secondo trimestre i prezzi delle case sono saliti in un anno dell'8,5% a Torino, del 6,4% a Roma e del 2,4% a Milano, dove rispetto al trimestre prima sono rimasti fermi (-0,1%), secondo l'ISTAT. Le vendite sono cresciute nel primo trimestre (Torino +9,2%, Milano +7,1%, Roma +5,1%) e si sono fermate nel secondo (Torino +0,6%, Roma +0,4%, Milano 0,0%), secondo l'Agenzia delle Entrate.
Negli affitti nuovi crescono sia Roma sia Milano. A Roma nel secondo trimestre i contratti sono aumentati del 6,1% e i canoni del 9,6%. A Milano i contratti sono aumentati del 6,9%, spinti dal canone concordato: con l'accordo territoriale del luglio 2023 i concordati di lungo periodo sono cresciuti del 76,8% in un anno.
