Nel 2025 il 46% degli attestati di prestazione energetica rilasciati in Italia è finito in classe F o G, secondo un'elaborazione sui dati del sistema nazionale SIAPE di ENEA. In Campania la quota sale al 61%, in Lazio e Toscana al 59%. Gli attestati sono un campione, non tutto il parco: si fanno quando si vende, si affitta o si ristruttura. Ma il parco è vecchio, oltre due abitazioni su tre sono state costruite prima del 1981, e la domanda che molti si fanno è concreta: quanto pesa oggi la classe sul prezzo?
Il numero più solido: fino a un quarto in più tra A e G
Lo studio più rigoroso è di Banca d'Italia (Questioni di economia e finanza n. 818, 2023): 2,5 milioni di annunci tra il 2018 e il 2022, confrontati a parità di quartiere, superficie, piano, bagni, stato di manutenzione e tutto il resto. Risultato: rispetto a una casa in classe G, una casa identica in classe F vale il 3% in più, in E il 7%, in D l'11%, in C il 16%, in B il 21%, in A il 25%. Circa quattro punti per ogni classe.
Senza quei controlli la differenza grezza tra le classi A e le classi F-G è del 40%. La metà, quindi, è qualità, taglio e posizione, non classe. È il motivo per cui i «+40%» che circolano sui portali vanno letti con calma: il nuovo è quasi tutto in classe A, e il premio del nuovo contiene il premio della classe.
Dipende dal clima, molto
Il dato più interessante dello studio è che il premio cambia con la zona climatica. Nelle zone calde (Napoli è in zona C, Roma in zona D) la classe A vale il 12-16% in più della G. Nelle zone fredde (Milano, Torino e Bologna sono in zona E) vale il 33-37% in più. Tra le province il premio va dal 7% al 45%, ed è più basso nelle grandi città metropolitane, dove il prezzo di partenza è già alto. La spiegazione è semplice: dove si riscalda di più, la bolletta pesa di più, e il mercato la capitalizza.
Prezzi richiesti e prezzi pagati
I numeri di Banca d'Italia sono sugli annunci, cioè sui prezzi richiesti. Sui prezzi pagati l'Italia non ha ancora una misura altrettanto solida: uno studio del Politecnico di Torino su 879 compravendite di immobili vecchi, tra il 2011 e il 2014, non trovava alcun effetto della classe una volta considerate le altre caratteristiche. Quello che si sa è che le classi basse si trattano di più: lo sconto medio tra richiesto e pagato era del 7,1% nel secondo trimestre 2026 secondo il sondaggio di Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa, e secondo Idealista arriva all'8,7% per la classe G contro il 4,6% per la A.
Il mix delle vendite cambia lentamente. Negli atti intermediati dal gruppo Tecnocasa le classi A e B sono passate dal 6,1% del 2019 all'8,5% del 2025, e le F-G dal 73,1% al 67,6%. Nomisma conferma: le classi da A4 a B sono salite dal 6% all'8% delle compravendite tra il 2024 e il primo semestre 2026. A Bologna e Milano le A-B superano il 7%, a Napoli e Palermo le F-G restano intorno al 90%.
Cosa è successo in Francia
La Francia è l'unico grande paese con un divieto di affitto per classe: dal 1° gennaio 2025 gli alloggi in classe G non possono essere locati con nuovi contratti, dal 2028 toccherà alla F e dal 2034 alla E. I notai francesi, che misurano i prezzi sugli atti, hanno rilevato nel 2024 uno sconto del 12% per gli appartamenti in G e del 25% per le case indipendenti rispetto alla classe D, con la classe A a +16%. Tre anni prima lo sconto della E era la metà: il mercato si è mosso prima della legge.
L'effetto più visibile è stato sull'offerta: gli annunci di alloggi F e G in affitto sono calati del 64% dal 2021, perché molti proprietari hanno venduto o cambiato destinazione. E nel 2026 sono arrivate le retromarce: una correzione del metodo di calcolo ha fatto uscire 850.000 alloggi dalle classi F e G senza alcun lavoro, e il Senato ha approvato in prima lettura una legge che riammette in affitto le case F e G a fronte di un impegno a fare i lavori entro il 2030. In Italia non esiste nulla di simile: la direttiva europea non lo impone e il Governo lo ha escluso.
Cosa significa per chi ha una casa in F o G
Tre cose, tutte verificabili. La prima: oggi nessun obbligo e nessun divieto riguarda la tua casa. La seconda: il mercato la classe la prezza già, e la prezza di più al Nord e nelle zone fredde. La terza: la differenza tra richiesto e pagato è più ampia per le classi basse, quindi conta come si imposta la trattativa. Se i lavori convengano dipende dalla casa, dalla zona e da quanto si spende: non esiste una risposta valida per tutti, e diffidare di chi la dà.
Cosa trovi nell'app
La classe energetica è una delle leve con cui miogestore stima il valore patrimoniale della tua casa a partire dalle quotazioni OMI, e la spiegazione della stima dice quanto pesa. Negli Scenari vedi la casa com'è oggi e come sarebbe dopo i lavori, con il salto di classe stimato, il costo a forchetta e i bonus che potrebbero interessarti.
