Il 2025 è stato l'anno del ritorno del mutuo. Gli acquisti finanziati a debito sono saliti a 333.759, in aumento del 18,3%, e il capitale complessivamente erogato dalle banche ha raggiunto i 47,2 miliardi di euro (+24,9%). Quasi un acquisto di privati su due, il 45,9%, è stato fatto con un mutuo. Dopo la frenata degli anni dei tassi alti, le famiglie hanno ripreso a chiedere credito.
I numeri di un mutuo medio oggi
Per capire se le condizioni sono buone, conviene partire dai valori medi del 2025.
- Capitale medio erogato: 141.400 euro. È quanto, in media, le banche hanno prestato per ogni acquisto.
- Tasso iniziale medio: 3,35%, in calo di 0,25 punti rispetto al 2024.
- Durata media: 25,6 anni. Allungare il piano riduce la rata ma aumenta gli interessi totali.
- Rata media: 650 euro al mese.
A questi si aggiunge un indicatore spesso ignorato ma decisivo: l'accessibilità. L'indice di affordability calcolato dall'ABI nel 2025 è al 12,6%, un livello considerato accessibile. In pratica, per comprare una casa media servono circa 3 anni e 60 giorni di reddito. Il dato è migliorato perché i tassi sono scesi e i redditi hanno recuperato terreno.
Cosa valutare prima di firmare
Un tasso al 3,35% è un punto di partenza, non una garanzia. Prima di accendere o rifinanziare un mutuo, fermati su tre aspetti.
Fisso o variabile. Nel 2026 il quadro dei tassi è di stabilizzazione, con qualche pressione al rialzo legata al contesto internazionale. Il fisso ti mette al riparo dalle sorprese; il variabile può convenire solo se hai margine per assorbire eventuali aumenti della rata.
La rata sul reddito. La regola di buon senso resta che la rata non dovrebbe superare un terzo delle entrate nette. Con una rata media di 650 euro, conta non solo il numero ma quanto pesa sul tuo bilancio reale.
La durata. Allungare da 20 a 30 anni abbassa la rata, ma il costo complessivo degli interessi può crescere parecchio. Scegli la durata più corta che riesci a sostenere senza affanno.
E se hai già un mutuo acceso da quando i tassi erano più alti, vale la pena verificare se una surroga, oggi, ti farebbe risparmiare.
Com'è andata nel 2026
Nel 2026 i mutui costano un po' di più. Secondo l'Agenzia delle Entrate il tasso medio alla prima rata è stato del 3,62% nel primo trimestre e del 3,57% nel secondo. Era salito per tutto il 2025, dal 3,22% del primo trimestre al 3,51% del quarto: il 3,35% è la media dell'anno. Quasi un acquisto su due si fa ancora con un mutuo, il 47,9% nel primo trimestre e il 46,6% nel secondo.
A settembre la Banca centrale europea ha alzato i tassi di un quarto di punto, portando quello sui depositi al 2,5%. Da fine febbraio l'Euribor a tre mesi, a cui si legano i mutui variabili, è salito di circa mezzo punto. I nuovi mutui, quasi tutti a tasso fisso, si sono mossi poco: tra maggio e agosto il loro costo medio è salito di 0,04 punti, e le banche hanno lasciato invariati i criteri per concederli. Per i prossimi anni la Banca d'Italia prevede un aumento graduale del costo del credito per le famiglie.
Con un mutuo variabile la rata segue l'Euribor; con il fisso resta quella firmata. Le surroghe, molto usate quando i tassi scendevano, nel primo trimestre sono calate del 58,7% secondo Nomisma.
