L'IMU spaventa più di quanto dovrebbe, perché la formula in realtà è una sola e vale per quasi tutti gli immobili. La base di partenza è sempre la rendita catastale, e da lì si arriva all'imposta con pochi passaggi.
La formula
L'IMU si calcola così: rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore × aliquota comunale. La rendita rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente di categoria (ad esempio 160 per le abitazioni di categoria A diverse da A/10), dà il valore catastale. Su questo valore si applica l'aliquota decisa dal Comune, espressa in millesimi (‰). L'aliquota media in Italia si aggira intorno al 10,6‰, che è anche il tetto massimo per l'aliquota ordinaria.
Vediamo un esempio, con cifre inventate a scopo illustrativo: una seconda casa con rendita catastale di 600 euro. Si fa 600 × 1,05 = 630, poi 630 × 160 = 100.800 euro di valore catastale. Applicando un'aliquota del 10,6‰ (0,0106), l'IMU annua è 100.800 × 0,0106 = circa 1.068 euro. Cambiando aliquota o rendita, il risultato cambia di conseguenza: i numeri di questo esempio non sono i tuoi.
L'esenzione sulla prima casa
È la regola che fa più differenza: l'abitazione principale non di lusso è esente da IMU. Vale per le categorie diverse da A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio), che restano invece soggette all'imposta con aliquota agevolata. Se vivi nella tua casa e questa non rientra tra le categorie di lusso, l'IMU non la paghi.
Gli errori più comuni
Il primo errore è applicare l'aliquota della prima casa a una seconda casa, o non verificare l'aliquota effettiva del proprio Comune, che può differire dalla media. Il secondo è dimenticare box, cantine e pertinenze censite a catasto in modo autonomo: spesso hanno una rendita propria e vanno conteggiate. Il terzo è confondere il valore catastale con il valore di mercato: l'IMU si calcola sempre sul primo.
Un ultimo punto: se possiedi solo una quota dell'immobile, paghi l'IMU in proporzione alla tua percentuale di possesso. Verificare rendite, categorie e aliquote, immobile per immobile, è l'unico modo per pagare il giusto.
