Il valore complessivo delle abitazioni delle famiglie italiane ha raggiunto 5.662 miliardi di euro nel 2024, un livello che sfiora il picco nominale toccato nel 2011. A prima vista sembra una bella notizia: il mattone avrebbe recuperato terreno e il patrimonio immobiliare degli italiani sarebbe tornato ai massimi. Ma dietro questo numero si nasconde una distinzione fondamentale, quella tra valore nominale e valore reale.
Nominale e reale: che differenza c'è
Il valore nominale è il prezzo espresso in euro di oggi, così come appare sul cartellino. Il valore reale misura invece il potere d'acquisto di quella cifra, cioè quante cose puoi davvero comprarci una volta tenuta in conto l'inflazione misurata dall'indice dei prezzi al consumo. È una differenza che chiunque ha sperimentato al supermercato: 100 euro di oggi comprano molto meno di quanto compravano dieci anni fa. Lo stesso vale per il valore di una casa.
Perché il quadro cambia
È qui che la storia si ribalta. In termini nominali il patrimonio immobiliare è quasi al record del 2011. Ma in termini reali, cioè depurato dall'inflazione, il potere d'acquisto di quel patrimonio è molto al di sotto del livello del 2011. Negli anni intermedi i prezzi al consumo sono saliti parecchio, mentre i valori immobiliari sono rimasti più indietro: il risultato è che lo stesso "valore" di facciata vale meno in beni e servizi reali. Non solo: la ricchezza netta reale delle famiglie è ancora circa il 5% sotto il livello del 2021. Tornare al numero nominale di un tempo non significa essere tornati alla stessa ricchezza sostanziale.
Cosa guardare davvero
Per un proprietario la lezione è pratica. Non basta guardare se il valore della casa "in euro" è salito: bisogna chiedersi se è salito più o meno dell'inflazione. Se in cinque anni la tua casa è cresciuta del 4% mentre i prezzi al consumo sono saliti del 10%, in termini reali hai perso potere d'acquisto pur vedendo un numero più alto. Il mattone resta una riserva di valore importante, ma per capire se stai davvero guadagnando il metro giusto è quello reale, non quello nominale.
Com'è andata nel 2026
Nel 2026 la differenza tra nominale e reale pesa ancora di più. Nel secondo trimestre i prezzi delle case erano più alti del 4,0% rispetto a un anno prima (ISTAT); a settembre l'inflazione è arrivata al 4,1% (Banca d'Italia). Nomisma prevede che nei prossimi tre anni i prezzi delle case continuino a salire in euro, ma meno dell'inflazione: il valore nominale cresce, quello reale scende.
