Chi apre un rapporto immobiliare si imbatte presto in tre sigle: NTN, IMI e IML. Sembrano gergo tecnico, ma dietro hanno idee semplici e utili per capire davvero come si muove il mercato. Vale la pena conoscerle, perché spiegano perché i numeri ufficiali a volte sembrano "più piccoli" di quanto ci si aspetterebbe.
NTN: contare le case senza contarle due volte
NTN sta per Numero di Transazioni Normalizzate. Il problema che risolve è questo: molte case hanno più proprietari. Se due coniugi possiedono al 50% ciascuno un appartamento e lo vendono, contare "una compravendita" per ciascuno significherebbe contarla due volte. L'NTN normalizza il conteggio in base alla quota di proprietà: quella vendita conta 0,5 per ciascun proprietario, per un totale di 1. È un accorgimento che evita il doppio conteggio e restituisce il numero reale di immobili scambiati. Per dare un'idea della scala del mercato, nel 2025 le compravendite sono state 766.757, in crescita del 6,4%.
IMI e IML: quanto si muove davvero il mercato
L'IMI è l'Intensità del Mercato Immobiliare: misura la percentuale dello stock di case che viene scambiata in un anno. Nel 2025 è stata del 2,20%. Detto altrimenti: su tutte le abitazioni esistenti (uno stock di circa 34,8 milioni), in un anno ne cambia proprietario poco più di due su cento. È un dato che fa riflettere, perché ricorda quanto il mercato immobiliare sia per natura poco liquido: la stragrande maggioranza delle case, in un dato anno, semplicemente non si vende.
L'IML è lo stesso concetto applicato alle locazioni: la percentuale di immobili che viene affittata in un anno, pari a circa il 6,9%. È più alta dell'IMI, e ha senso: un affitto si ripete e si rinnova più spesso di una compravendita.
Messe insieme, queste tre sigle ti danno una bussola: l'NTN ti dice quante case si sono mosse senza inganni statistici, mentre IMI e IML ti dicono quanto intensamente il mercato della vendita e quello dell'affitto sono attivi rispetto al totale. Sapendole leggere, capisci subito se un mercato è vivace o fermo.
