Se affitti casa, la prima domanda è semplice: quanto entra ogni anno? Nel 2025 in Italia sono state locate per intero 1.038.668 abitazioni, in crescita dell'1,5% rispetto all'anno prima. Il canone medio si è attestato a 79,6 euro al metro quadro all'anno, cioè circa 6,6 euro al mese per metro quadro.
In pratica, una casa di taglia media (84,4 metri quadri) rende intorno a 6.700 euro lordi all'anno. La parola chiave, qui, è una sola: lordi. Quella cifra è l'incasso prima di qualsiasi spesa, e tra il lordo e quello che resta davvero in tasca c'è una differenza che vale la pena capire.
Il rendimento cambia molto da città a città
Il rendimento lordo si calcola dividendo il canone annuo per il valore della casa. A livello nazionale la media è circa 4,1%, ma tra le città le differenze sono nette. Si va dal 5,5% di Palermo e dal 5,0% di Torino, passando per il 4,3% di Genova, il 4,2% di Bologna e il 3,9% di Napoli, fino al 3,8% di Firenze e al 3,4% di Roma e Milano.
Può sembrare un paradosso: le città dove gli affitti sono più alti (a Milano il canone del libero lungo arriva a 206 euro/m²/anno, a Roma 162, a Firenze 167) rendono in percentuale meno, perché il prezzo di acquisto della casa è altissimo. Dove le case costano meno, lo stesso canone pesa di più in proporzione.
Dal lordo al netto: cosa toglie il rendimento reale
Il rendimento lordo è solo il punto di partenza. Per arrivare al netto vanno sottratte alcune voci. La tassazione: con la cedolare secca paghi il 21% del canone (o il 10% se il contratto è a canone concordato). L'IMU, dovuta sulle case a reddito. La manutenzione, ordinaria e straordinaria, che prima o poi arriva. E i periodi di sfitto, cioè i mesi in cui la casa resta vuota tra un inquilino e l'altro e non incassi nulla.
Messe insieme, queste voci possono erodere una fetta significativa del rendimento. Per questo, quando valuti se affittare conviene, guarda sempre il numero netto e non quello lordo: è l'unico che ti dice quanto guadagni davvero.
Com'è andata nel 2026
Gli affitti nuovi continuano a salire. Nel secondo trimestre del 2026 le case affittate per intero con un contratto nuovo sono aumentate del 3,1% e i canoni del 6,3%, secondo l'Agenzia delle Entrate: in media circa 6.770 euro l'anno per casa (1.681 milioni di canoni per 248.180 case). Per gli agenti immobiliari le case messe in affitto diminuiscono e i canoni salgono soprattutto al Sud e al Centro (Banca d'Italia).
Sono cambiati anche i termini di confronto. Il BTP a dieci anni rende il 4,6% e a settembre l'inflazione è arrivata al 4,1% (Banca d'Italia), contro il 4,1% lordo medio di una casa affittata. Il confronto giusto si fa al netto: per la casa vanno tolte tasse, spese e mesi vuoti, per i titoli la loro tassazione.